Inwestorzy i deweloperzy świętowali Sylwestra 2019 r., bo zakończyli ubiegły rok z wielkim zyskiem. Czy obecny rok będzie dla nich równie korzystny?
Dużo buduje się nowych mieszkań, bo jest na nie popyt. Według 
GUS, od stycznia do listopada 2019 r. deweloperzy zaczęli budowę ponad 220 tys. mieszkań. Po podsumowaniu wyników za cały rok 2019, ich liczba może wzrosnąć do 240 tys. nowych lokali mieszkalnych.
Młodzi wolą droższe mieszkania
Jest dobry czas dla osób, które zainwestowały w mieszkanie pod wynajem i mają w dobrej lokalizacji, atrakcyjnie zaaranżowaną nieruchomość. W takich miejscach ceny najmu wzrastają i nie ma problemów z popytem.
Duże miasta, w tym Warszawa, przyciągają młodych ludzi, którzy mogą liczyć na ciekawą i dobrze płatną pracę. Atrakcyjne zarobki powodują, że poszukując mieszkań na wynajem, nie wybierają wcale tych najtańszych. Ponieważ dużo czasu spędzają w pracy, najczęściej szukają mieszkań w jej pobliżu lub z bardzo dobrą komunikacją, tak by na dojazdy nie marnować dwóch, czy tym bardziej trzech godzin dziennie.
Rynek mieszkań w dużych miastach
Warszawski rynek nieruchomości staje się on coraz bardziej dojrzały – ustalają się pewne normy, dzięki którym rośnie jego przewidywalność. Ma to jednak pewną wadę. Rok 2019, ze względu na wysokie ceny mieszkań, przyniósł obniżenie stóp zwrotu dla inwestorów dopiero wkraczających na rynek.
– Pomimo, iż opłacalność najmu nieco spadła, jest on nadal bardzo atrakcyjny jeśli chodzi o rentowność. Średnie stopy zwrotu oscylują w okolicach 6%. To nadal dużo, szczególnie jeśli porównamy z innymi dostępnymi na rynku możliwościami inwestycyjnymi.
Istnieje wysokie prawdopodobieństwo, że ceny mieszkań, szczególnie w dużych aglomeracjach miejskich, w 2020 roku będą nadal rosły. Wciąż jednak nie są one jeszcze tak wysokie, jak w innych europejskich miastach. Z drugiej strony – duże miasta, z Warszawą na czele, coraz częściej oferują zarobki podobne do tych, na jakie mogą liczyć pracownicy korporacji w bogatszych krajach Unii Europejskiej. Biorąc to wszystko pod uwagę, ryzyko inwestycyjne w przypadku nieruchomości można uznać za niskie.
Według raportu „Barometr Metrohouse i Gold Finance” najlepiej wynajmują się małe mieszkania. W ubiegłym roku w Warszawie największym powodzeniem cieszyły się lokale o powierzchni od 35 – 50 m kw. W III kwartale chętnie kupowano mieszkania o powierzchni od 50 do 65 m kw. Jedynie 17% wszystkich transakcji, przypadało na zakup mieszkań od 65 -80 m kw. zarówno w stolicy jak i w innych dużych miastach. Lokale mieszkalne o powierzchni powyżej 120 m kw. były najrzadziej kupowane (1% całej sprzedaży).
W II kwartale ubiegłego roku 42% nowych nieruchomości w największych miastach Polski, zostało kupionych na cele inwestycyjne.
Kawalerki z uwagi na swoją popularność i atrakcyjność inwestycyjną, są niestety dużo droższe od innych mieszkań, przeliczając . Dzieje się tak dlatego, że potencjalna korzyść z najmu jest już uwzględniona w cenie takiego lokum. W związku z tym stopy zwrotu uzyskiwane z wynajmu kawalerek nie są już dużo wyższe niż w przypadku większych mieszkań. Co w takim razie możemy zrobić?
Zarabianie wymaga kreatywności
Jeżeli chcemy osiągnąć wyższe stopy zwrotu z inwestycji w mieszkanie, trzeba być elastycznym i kreatywnym, co oznacza szukanie mniejszych mieszkań, podział większych lokali na mniejsze lub inwestycję w mieszkania na pokoje. Takie rozwiązania umożliwiają wygenerowanie lepszych stóp zwrotu, w granicach 7-8%.
Szukając mieszkań mniejszych, warto zainteresować się rynkiem wtórnym. Jego wielką zaletą jest duży wybór nieruchomości w każdej klasie, spora rozpiętość cenowa, i przede wszystkim dostępność mieszkań „od ręki”. Na mieszkanie nie trzeba czekać aż do wybudowania nieruchomości, a zarabiać na nim można praktycznie od zaraz.
Najatrakcyjniejsze są i pozostaną mieszkania z segmentu popularnego – coraz częściej są one tańsze od tych na rynku pierwotnym (uwzględniając niezbędne koszty wykończenia nieruchomości). To właśnie mieszkania starsze mają świetną lokalizację z całą dostępną infrastrukturą, na której brak narzekają nabywcy mieszkań od deweloperów.
Mieszkania coraz ładniejsze
Wyraźnie widać rosnącą konkurencję na rynku nieruchomości przeznaczonych na wynajem. Jako że znacząco wzrasta liczba inwestorów, automatycznie zwiększa się podaż. Skutkiem będzie zapewne to, że osoby, które są właścicielami niezbyt atrakcyjnych obiektów, już wkrótce zaczną odczuwać przestoje w wynajmie lub będą musiały liczyć się ze zmniejszeniem czynszu.
Inwestorzy, którzy dopiero przygotowują się do zakupu nieruchomości na wynajem, muszą liczyć się ze sporą konkurencją. Dlatego dziś nie wystarczy już mieć jakiekolwiek mieszkanie do zaoferowania. Aby szybko zdobyć klienta, ważna jest zarówno atrakcyjna lokalizacja, jak i przemyślana aranżacja wnętrza.
Meblościanka, ściany w kolorze jagodowym czy gumoleum na podłodze nie zwiększą atrakcyjności nieruchomości, nawet najkorzystniej położonej, tym bardziej, że klient bardzo często ma już do wyboru w konkretnej lokalizacji co najmniej kilka ofert.
Inwestorzy chcący realnie zarabiać na mieszkaniu, w planowanych wydatkach powinni uwzględnić koszty home stagingu i nie zapominać o marketingu nieruchomości. Dobrze przygotowane ogłoszenie z zachęcającym opisem i ładnymi zdjęciami zwiększą szansę na zarobek.
Na szczęście daje się już odczuć wyraźnie postępującą profesjonalizację i cywilizację rynku – coraz więcej osób decyduje się na powierzenie mieszkania firmom, które przygotowują lokale na wynajem, a następnie zajmują się pozyskaniem lokatorów.
Trzeba również zauważyć, że dojrzewanie rynku ma pozytywny wpływ na bezpieczeństwo obrotu prawnego. Powoli zanika czarny
rynek najmu (czyli wynajem bez umowy), gdzie dwie strony czuły się niepewnie. Właściciel – bo mógł odebrać zdewastowane mieszkanie i nie zobaczyć więcej najemcy oraz najemca, który w każdej chwili mógł dowiedzieć się o konieczności wyprowadzki, a także nie mógł być pewny standardu wynajmowanego lokum. Obecnie nową normą staje się umowa najmu w formie aktu notarialnego.
Jaki będzie 2020 r, dla rynku nieruchomości?
Wielu Polaków ma zgromadzone oszczędności, które zapewne będą lokować w mieszkaniach. Ułatwieniem jest fakt, że dużą część zakupu można sfinansować tanim i stosunkowo łatwo dostępnym kredytem hipotecznym. Coraz częściej mówi się o nadchodzącym spowolnieniu gospodarczym, ale w mojej opinii nie będzie ono miało większego wpływu na ceny mieszkań. Jeśli sytuacja faktycznie się pogorszy, wtedy inwestorzy zaczną wycofywać środki z giełdy, w związku z czym tym bardziej będą kupowali nieruchomości, które były, są i będą najbezpieczniejszą, a zarazem najbardziej opłacalną formą inwestycji.
Niemniej jednak coraz uważniej trzeba się przyglądać kupowanym mieszkaniom. Dziś za pożądaną stopę zwrotu z inwestycji z nieruchomości można uznać poziom 5-6%. Aby jednak taką uzyskać, przy rosnącej konkurencji trzeba dysponować atrakcyjnym wizualnie mieszkaniem w bardzo dobrej lokalizacji. A takich lokali może być na rynku coraz mniej – Barta Bocheńska-Pachuta z firmy Baransu, przygotowującej na zlecenie inwestorów mieszkania na wynajem.
Marcin Pietraszek
