Budowa domu na kredyt – czy to opłacalne rozwiązanie?

budowa domu na kredyt hipoteczny

Budowa domu a kredyt hipoteczny

Budowa domu jest skomplikowanym procesem, więc można zwrócić się do firmy, która stawia obiekty pod klucz.  Nic nas nie interesuje, bo wszystkim zajmuje się wykonawca. Może nawet zająć się formalnościami, z którymi zawsze jest duży problem. Nie chcąc skorzystać z tego typu usług, należy się w pełni zaangażować w przedsięwzięcie. Jeśli nie mamy odpowiedniej gotówki, pozostaje nam budowa domu na kredyt budowlano-hipoteczny. Przyznanie środków odbywa się w zupełnie inny sposób niż przy zakupie nieruchomości.

Dlaczego warto budować dom?

Budowa domu jest niezwykle trudna i pracochłonna, ale mając działkę, na której może powstać inwestycja, warto się zdecydować. Można decydować o wysokości kosztów, ponieważ wybór geodety, wykonawcy, kierownika budowy i materiałów budowlanych zależy od inwestora. Znając się na wykańczaniu wnętrz, można sporo zaoszczędzić. Można też skorzystać z opcji pod klucz, by zrzucić z siebie cały balast prac. Nie mając własnych środków, jest opcja wystąpienia po nie do banku. Należy spełnić wszystkie warunki, żeby z nich skorzystać.

Hipoteczny kredyt budowlany zostanie przyznany, ale trzeba mieć zdolność kredytową i wkład własny 20% wartości nieruchomości. Może się to nam nie podobać, jednak jest to dla naszego dobra. KNF wprowadziła taki wymóg, aby uchronić osoby o niestabilnej sytuacji życiowej przed zadłużaniem się. Wymogi mogą ulec zmianie, przy wykupieniu ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Nie jest to jednak opłacalne, musimy bowiem liczyć się z tym, że wysokość raty wzrośnie, aż do czasu spłaty wymaganego wkładu. Można jednak przystąpić do realizacji przedsięwzięcia.

budowa domu na kredyt

Dlaczego trzeba przedstawić kosztorys przy budowie domu na kredyt?

Dokument jest potrzebny przy składaniu wniosku kredytowego. Pozwala instytucji ocenić koszty, jakie poniesiemy przy budowie domu. Bank może zażyczyć sobie sporządzenia kosztorysu na własnych drukach. Dbajmy o jego jakość, odpowiedni jest wiarygodny i sygnowany podpisem przez kierownika budowy. Bardzo ważną rzeczą, która ma znaleźć się w dokumencie jest harmonogram prowadzonych prac, który jest niczym innym jak planem robót. Prace będą wykonywane etapami, a każdy ma określony termin jego ukończenia. Jest to niezmiernie ważne, ponieważ bank będzie przelewał pieniądze w transzach. Kosztorys budowlany zawiera nie tylko wyliczenia i daty prowadzonych prac, ale także wydatki na robociznę, sprzęt i materiały, w tym kruszywa.

Etapy budowy dzielą się na stan zerowy, surowy otwarty i zamknięty. Ostatnim jest oddanie obiektu do użytku. Trzeba zawsze ustalić dokładne terminy faz prac, ponieważ bank będzie się na nich opierał. Kosztorys, jaki przedłożymy, musi być wiarygodny, ceny zgodne z rynkowymi i niepozostawiające wątpliwości. Instytucja dokładnie sprawdzi wiarygodność i jeśli zauważy celowe przekłamanie, nie przyzna środków.

Jakie dokumenty są potrzebne do uzyskania kredytu hipotecznego?

Zanim wniosek trafi do banku trzeba załatwić formalności, co może potrwać nawet kilka miesięcy. Jest to dość skomplikowana procedura, ale bez dokumentacji wniosek nie zostanie rozpatrzony. Oprócz potwierdzenia dochodów i posiadania wkładu własnego oraz kosztorysu budowlanego wymagane też inne dokumenty. Należy przedstawić prawo własności działki. Jeśli została nabyta, potrzebna jest umowa kupna-sprzedaży potwierdzona notarialnie ewentualnie akt darowizny, jeśli została przekazana np. przez rodziców czy przejęta w spadku.  Potrzebny jest też odpis z księgi wieczystej, wyrys i wypis z rejestru gruntów oraz przeznaczenie terenu po zabudowę.

Bank wymaga także zaświadczenia o dostępie do publicznej drogi.  To jednak nie wszystko. Potrzebne są też inne dokumenty, ale dotyczące samej inwestycji. Osoba występująca o kredyt musi przedstawić: pozwolenie na budowę i projekt architektoniczny. Po złożeniu pliku materiałów bank przystąpi do rozpatrywania wniosku, a tym samym podejmuje decyzję, czy przyzna fundusze, a jeśli tak to w jakiej wysokości. Na końcu następuje podpisanie umowy na kredyt budowlano-inwestycyjny.

budowa domu a kredyt hipoteczny

Transze — budowa domu na kredyt a wypłata środków

Jeśli otrzymamy kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości, to wtedy bank wypłaci środki w całości, czyli w jednej transzy. Natomiast jeśli stawiamy dom, wówczas kwota, która została nam przyznana, jest podzielona na kilka części. Problem polega na tym, że inwestycja ma dopiero powstać lub jej realizacja się rozpoczęła i potrzebne są środki na dokończenie prac. Bank nie może przelać środków w całości, bo byłoby ryzyko, w przypadku przerwania robót lub przeznaczenia funduszy na inny cel. W tym momencie nie mógłby przejąć budynku, bo go fizycznie nie ma, więc byłoby lekkomyślne udzielanie tego rodzaju pożyczki. Wypłaca pieniądze w częściach, zgodnie z umową, ale gdy kredytobiorca wywiąże się z już otrzymanych funduszy.

Jeśli chcemy otrzymać kolejną transzę, musimy najpierw rozliczyć poprzednią. W tym celu musimy zlecić rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie operatu szacunkowego. Akt ten potwierdza, że roboty budowlane wykonano zgodnie z kosztorysem. Bank ma prawo zażądać od nas faktur, dziennika budowy oraz innych dokumentów. Dzięki temu instytucja zyskuje pewność, że wykorzystaliśmy środki zgodnie z ich przeznaczeniem. Nie zawsze trzeba tracić czas na odwiedzanie banku, bo można to zrobić drogą elektroniczną. Jeśli instytucja nie będzie miała żadnych zastrzeżeń, dokonuje kolejnego przelewu.

Budowa domu na kredyt musi być realizowana zgodnie z planem. Każde opóźnienie może być przyczyną wstrzymania kolejnych środków, a nawet rozwiązaniem umowy. Po zrealizowaniu inwestycji i oddania jej do użytku następuje podsumowanie wypłaconych kwot. W czasie budowy kredytobiorca nie musi płacić pełnych rat, a jedynie same odsetki, co nie obciąży znacząco jego budżetu.

Autor: Arkadiusz Malanowski